北京印花税

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典型经济体的房地产税如何征收?

  以虚拟租金为征税基础的经济体有新加坡和中国香港。

  (1)新加坡

  保有环节征收财产税。新加坡自殖民时期就开始对房屋和土地征收财产税,征收范围包括组屋、私人住宅、EC公寓和所有土地。其中,房屋税基为虚拟租金,按可比物业出租一年的市场租金(去除家居、装修折旧及维护费用);土地按市值5%征收。自住型住宅8000新元以内免征,超过部分在4%-16%之间累计递进;非自住型住宅适用五级累进税率,3万新元以内10%,3万以上12%-20%。

  (2)中国香港

  保有环节征收差饷和土地租金。差饷自1848年开始征收,面向所有租赁、持有或占用物业者征收,税基为截止到指定估价日期时按可比物业出租的租金,税率5%。土地租金自1841年开始征收,由土地契约业主缴纳,分地租与地税两种,其中,地租税基为应课差饷租值,地税税基是续期当日物业差饷租值,二者税率均为3%。自1984年以前拥有土地的部分香港原著居民免征土地租金,税收收入用于市政服务开支。

  以评估价值为征税基础的经济体有美国、日本、德国和英国。区别在于美国评估价值与市场价值接近,日本评估价值小于市场价值,德国和英国评估标准较早,评估价值远小于市场价值。

  (1)美国

  保有环节征收房地产税。房地产税起源于殖民时期,为州和地方政府税种,征收范围包括土地和房屋,通常由郡政府统一征收,然后划转到相应的政府部门。房地产税=评估价值×评估率×名义税率,其中,评估价值参考市场价值;有些州并不对评估价值进行全额征收,而是设置评估率,用以调节不同类型房产的实际税率;政府以支定收确定税率,2018年,各州房地产税实际税率介于0.27%-2.4%。房地产税主要用于当地的教育、医疗卫生、公共安全、道路交通等公共服务。

  (2)日本

  保有环节征收固定资产税和都市计划税。日本市町村政府每年向土地和房产所有者征收固定资产税和都市计划税,固定资产税始于1950年,都市计划税创立于1940年,1950年废止,1956年再次重新征收。固定资产税的税基为房屋或土地评估价值,每3年评估一次;基准税率统一为1.4%;设置“负担率”调节机制,避免地价大幅波动带来额外的税收压力。都市计划税的税基与固定资产税相同,税率在0.2%-0.3%之间,税收收入用于地方基础设施建设和修缮。

  (3)德国

  保有环节仅征收土地税,没有房产税。土地税是州政府和地方政府依据《土地税法》,对土地所有者征税,收入归地方政府所有。土地税=税基×基准税率×稽征率,其中,税基由土地登记处和公证处等相关部门根据政府估值标准、产权登记价值等综合确定;基准税率由联邦政府规定,西德0.31%-0.6%,东德0.5%-1%;稽征率由各市政府自行确定,最低只有1.5、最高达11.42,住宅用地稽征率较高,如柏林是8.1,税收收入用于地方市政服务开支。

  使用环节有二套住房税。二套住房税,以居民登记使用而非持有的第二套及以上住房为征税基础,税基通常为房屋所在区域平均租金,税率由当地政府依据本地消费标准制定,多数城镇税率在5%-20%之间。

  (4)英国

  保有环节仅征收市政税,没有土地税。市政税为地方税种,自1993年开始征收,由实际使用住房的居民缴纳。英格兰、苏格兰与北爱尔兰将每个住宅在1991年4月1日的房屋价值分为八个等级,威尔士按照2003年的房屋价值分为九个等级;各级住宅的纳税额由各地方政府根据当年财政预算支出缺口决定,2017年市政税约占房价的0.3%-1.2%。市政税计算按照一个房屋有两名成年人为标准,若只有一名成年人则税额减少25%,若均为未成年人则减少50%,若均为全日制学生则可免缴,残疾人也可享受减免优惠;此外,居民带家具的第二套房或度假用房可获最高50%减免,但对于空置两年及以上的房屋可加征最高50%的额外市政税。市政税主要用于地方市政支出。

  • 启示

  房地产税是典型经济体地方财政收入的重要来源。新加坡2017年财产税额为43.9亿新元,占税收总额的6.7%,占财政预算总收入的4.7%。美国学区政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均来自于房地产税。日本2016年,仅固定资产税(土地与房屋部分)和都市计划税合计8.4万亿日元,占市町村政府税收收入的40%,占地方政府税收的22%。德国2017年土地税收140亿欧元,占财政收入比重0.98%,占乡镇税收收入比重14.5%。英格兰2016年市政税合计征收261亿英镑,占地方政府本级财政收入的43%,占地方政府全部财政收入的16%。

  房地产税对调节房地产市场作用有限。从国际经验看,房价的决定因素是供需和金融,房地产税仅是一个调节因素,既不是稳定市场运行的关键,也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税、且税负较低,但房价长期稳定,主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度;日本、美国、英国很早就开征房地产税,但日本经历两次房地产危机、美国出现六十年大牛市又爆发次贷危机、英国房价则长期刚性上涨,主要由于土地供给不足或房地产过度金融化。

  多数经济体的房地产税以评估价值来征收,普遍设置调节机制,地方政府自行调节,居民实际税负不高。美国房地产评估价值和市场价值接近,设置评估率和名义税率来调节实际税率,2018年,各州的房地产税实际税率在0.27%-2.4%之间。日本房地产价值每3年评估一次,评估价值一般低于市场价值,基准税率统一为1.4%,设置负担率来调节实际税率。德国土地评估标准较早,西德为1965年、东德为1935年,基准税率由联邦政府统一制定,但设置稽征率来调节实际税率,各地方政府自行确定,由于评估标准较早,居民实际税负水平不高。英国房产评估采用1991年市场价值(威尔士采取2003年),税率分为8个等级,地区政府自行调整基准税率来调节实际利率水平。

  居民自住房有税收优惠。新加坡采取超额累进制税率,与非自住房税率不同,自住房税率更低,税基为可比物业年租金,起征点为8000新元。美国居民为自住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除,租赁房、商业营用房、境外房产等不扣除。德国首套自住房不收房产税,只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税。

  风险提示:人文、体制机制差异。

  目录

  1      新加坡征收财产税

  1.1   怎么收?房屋以虚拟租金为征税基础,土地按市值5%

  1.2   住房市场表现

  2      香港征收差饷和土地租金

  2.1   差饷税:土地房屋拥有者缴纳,税率5%

  2.2   土地租金:土地契约业主缴纳,税率3%

  2.3   住房市场表现

  3      美国征收房地产税

  3.1   谁来收?郡政府征收,州与地方政府共享

  3.2   怎么收?税基由税务部门评估,各级政府自主决定税率和减免政策

  3.3   税收优惠

  3.4   住房市场表现

  4      日本征收固定资产税和都市计划税

  4.1   固定资产税

  4.1.1   谁来收?市町村政府征收使用

  4.1.2   怎么收?税基每三年一评估,设置负担率熨平价格波动影响

  4.1.3   税收优惠政策来鼓励建设高质量住房

  4.2   都市计划税与固定资产税一同征收

  4.3   住房市场表现

  5      德国征收土地税和二套住房税

  5.1   土地税

  5.1.1   谁来收?州与地方政府共同承担,收入归地方政府

  5.1.2   怎么收?税基参照历史估值标准,实际税负轻;设置稽征率,地方政府自行确定

  5.1.3   公共用地免税,个人实际税负轻

  5.2   二套住房税有别于房产税,属于消费环节税收

  5.3   住房市场表现

  6      英国征收市政税

  6.1   谁来收?地方政府征收使用

  6.2   怎么收?税基由专有机构评估,分档征税,以支定收

  6.3   税收优惠

  6.4   住房市场表现

  正文

  1  新加坡征收财产税

  新加坡住房税收体系中,保有环节征收财产税。

  1.1   怎么收?房屋以虚拟租金为征税基础,土地按市值5%

  财产税征收范围包括房屋、土地及公寓等。不论是组屋、EC公寓(Executive Condominium,执行共管公寓)还是私人住宅,不管其处于自住、租赁还是闲置状态,均需缴纳财产税,税基为虚拟租金,建筑物按可比物业出租一年的市场租金(除去家居、装修折旧及维护费用等),处于自住、租赁或空置状态的房屋年值确定方法一致;土地按地块市值的5%征收,且空地与在建项目年值相同。

  超额累进制税率,并对自住房屋实施低税率。自住型住宅包括房屋所有者居住的公寓、组屋及其他住宅,由于新加坡政府鼓励居民住房自有,自住型住宅的税率较低,目前税率按照年值七级累进,起征点为8000新元,最高税率为16%。对于拥有多套房屋的家庭,只有一套住宅可享受自住型住宅的低税率优惠,其余适用非自住型住宅的税率。而非自住型住宅一般是指出租或空置的组屋、公寓及其他物业,适用五级累进税率,无免征额,最高税率为20%。此外,对于其他类型的房屋,如俱乐部、牧屋、幼儿园等,一律适用10%的税率。

  高自有率,居民住有所居。建国后短短30年,新加坡成功从第三世界跻身第一世界,人均住房面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平;套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上;住房自有率在2001年达到历史高点93.1%,此后一直维持在90%左右。这主要得益于新加坡政府鼓励自住、打击投机,但财产税并非政府房地产调控的主要手段,往往与按揭还款、印花税调整等同时使用,且对房价影响有限。

  2  香港征收差饷和土地租金

  香港住房税收体系中,保有环节主要征收差饷和土地租金。

  2.1   差饷税:土地房屋拥有者缴纳,税率5%

  差饷面向所有租赁、持有或占用物业者征收。差饷税是历史最久、覆盖最广、占比最高的税种,也是房屋持有环节主要税种。如果土地与楼宇归属同一业主,合并征收差饷;如果属于不同业主,则分别征税;对于出租物业,如果租约无规定差饷由业主缴交,则由物业使用人缴交;对于政府物业、领事馆、军事用地、坟场及火葬场,以及若干新界乡村式屋宇,则免征差饷。

  差饷税基为应课差饷租值,税率5%。应课差饷租值指截止到某一指定估价日期时,假设在市场上按年出租可得的年租,估值及征收由香港差饷物业估价署负责。政府常年宽减差饷,但额度不高。如2018年4月至2019年3月,规定每个应缴差饷物业的宽减额为每季2500港元,如物业该季度应缴差饷额不超过2500港元,将宽免该季度差饷。但香港房屋月租金普遍在4000港元以上,差饷宽减力度有限。

  2.2   土地租金:土地契约业主缴纳,税率3%

  土地契约业主每年需缴纳土地租金。1841年,英国开始批租土地后,要求承购者除缴纳土地出让金,还须每年缴纳地租。随着土地陆续到期,港英政府规定土地续用阶段涉及的费用以年租形式缴纳,所有被占用或空置的物业都需缴纳土地年租。1997年香港回归以后,土地年租制度基本保留。

  土地年租分地租与地税两种,主要区别在于纳税主体不同。(1)地租即“实际年租制”,征税主体为香港差饷物业估价署,纳税主体是适用于新界和新九龙(界限街以北)的物业,或是在1985年5月27日(《中英联合声明》生效日)或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业的土地契约业主。地租纳税税基为应课差饷租值,税率为3%。(2)地税即“名义年租制”,征税主体为香港地政总署,纳税主体是在1985年5月27日以前获批土地契约的港岛和九龙物业,或是业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂的土地契约业主。地税纳税税基是续期当日物业差饷租值,税率为3%。

  香港部分原住居民可免缴土地年租。香港原居村民或其父系合法继承人(或祖、堂),如果从1984年6月30日以前起一直拥有旧批地段、乡村屋地、小型屋宇或其他乡郊土地,或于该日期后获批小型屋宇或迁置屋宇,可免交新地租。

  2.3   住房市场表现

  高房价之困。香港住房税收体系中,保有环节设立差饷和土地租金,交易环节设置印花税,但并不能起到维持房地产市场平稳运行的作用。1986-2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20 倍、20倍和 14倍,年均增长10%、  10%和   9%。2018年11月,香港房价收入比接近48倍,绝对房价与房价收入比均位居国际大都市前列。香港高房价之困,根本在于土地供给长期不足和居民高杠杆,税收并非决定性因素。

  3  美国征收房地产税

  美国住房税收体系中,保有环节缴纳房地产税。

  3.1   谁来收?郡政府征收,州与地方政府共享

  房地产税在美国属于财产税(Property Tax),征收范围包括土地和房屋,归属于州和地方政府。通常由郡政府统一征收,然后划转到相应的政府部门。

  3.2   怎么收?税基由税务部门评估,各级政府自主决定税率和减免政策

  房地产税=评估价值×评估率×名义税率。

  评估环节与征税环节隔离,保证公正性。通常,地方税务部门会设立两个平行的机构——税务评估办公室和税务专员办公室,前者负责每一块不动产的价值评估、后者根据评估价值和减免条款计算应征税额并负责征收,通过隔离评估与征税部门,确保评估的公正性。对每一不动产,会分别评估房产的价值与土地的价值。

  征收比例与减免政策,各州差异巨大。有些州并不对评估价值进行全额征收,而是有一个评估率,用以调节不同类型房产的实际税率。对于某些主体所持有的不动产,如宗教组织和政府的房产和土地,予以免税。另外,各州也有各自独特的减免政策,如纽约州对老年人、残疾人、退伍军人予以减免。

  名义税率的确定“以支定收”。州政府通常负责制定房地产税,而将税率、税收减免等权限下放给地方政府。地方政府制定每个年度的预算时,首先确定所需支出和收入,扣除房地产税以外的其他收入后,确定所需房地产税收入,再根据区域内的房地产评估总价值和评估率,确定本年度的名义税率。如果税率有所变化,须经本地居民投票通过后才能执行。通常,房地产税率不会每年都发生变化,居民的税负较为稳定。2018年,各州的房地产税实际税率(以税额占评估价值比例衡量)介于0.27-2.4%。

  3.3   税收优惠

  联邦政府通过直接支出和税式支出两种方式支持住房产业活动。税式支出(Tax Expenditure)是指由于根据联邦税法对个人或公司总所得实施特定的免除、豁免、扣除条款或提供特定的税收抵免、税率优惠、税收递延,而造成的税收损失。联邦政府的住房相关税式支出规模远大于直接支出,2018年近3000亿美元,占联邦财政收入9%。

  居民为自住住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除,租赁房、商业营用房、境外房产等则不予扣除。最多扣除1万美元,若已婚人士单独申报则最多5千美元。2010年以来,自住住房房地产税扣除占联邦住房税式支出比重在12%左右。

  3.4   住房市场表现

  房地产市场60年大牛市巅峰繁荣与骤然落幕。美国自殖民时期就开始征收房地产税,但对调控房地产市场作用不大。1946-1999年名义和实际房价指数年均增速分别为5.0%和0.7%,牛市表现温和。2000-2005年,市场交易过热、房价暴涨:一二手房交易量增长38%,交易额增长102%,名义房价指数累计上涨66%、年均增速高达10.6%,实际房价指数累计上涨46%、年均达7.9%。美国房地产大牛市的关键推手是货币金融政策,宽货币、宽信用、弱监管是造成房价暴涨的主要原因。

  4  日本征收固定资产税和都市计划税

  日本住房税收体系最为复杂,保有环节征固定资产税和都市计划税。

  4.1   固定资产税

  4.1.1   谁来收?市町村政府征收使用

  固定资产税包括土地税、房产税及应折旧资产税,由市町村政府征收,属于市町村税。征税依据为《地方税法》,征税对象为每年1月1日的不动产所有者。税率较低,纳税人负担较轻,但税源较广,在市町村税中约占40%,是市町村政府重要的财政收入来源。

  4.1.2   怎么收?税基每三年一评估,设置负担率熨平价格波动影响

  土地税=税基×税率-抵税额。税基为土地价值,由地方政府依据《固定资产估标准法》每3年评估一次,基准税率统一为1.4%。

  设有“负担率”调节机制,避免地价大幅波动带来额外的税收负担。负担率=上一年度税基/本年度税基。如果负担率大于或等于100%,即地价下跌,则直接使用本年度税基;如果负担率小于100%,即地价上涨,则根据涨幅调整本年度税基,但此金额不会超过上一年度税基的105%。

  房产税=税基×税率-抵税额。税基为房产价值,由地方政府依据《固定资产估标准法》每3年评估一次,基准税率统一为1.4%。

  4.1.3   税收优惠政策来鼓励建设高质量住房

  抵税政策较多,鼓励居民改建高质量住宅。对于新建住宅,依据住宅质量、是否是高层防火住宅等条件,给予3-7年的固定资产税额减半鼓励政策;对于翻新住宅,达到抗震标准或通过安全检验的,享有1-2年固定资产税减半优待政策;拥有无障碍设施或达到节能标准的翻新住宅,可减免1/3固定资产税;在市町村,当同一人所有的土地资产总价值不足30万日元、房产总价值不足20万日元时,免征土地税和房产税。

  4.2   都市计划税与固定资产税一同征收

  都市计划税属于保有环节税种,由市町村政府依据《城市规划法》向土地或房屋所有者征收。税收收入主要用于开发和改善当地基础设施,包括修建公园、社区道路、学校、医院、城市污水处理、防止海水涨潮等。

  都市计划税=税基×税率-减免金额,按土地和房产分别计算征收。其中,税基与固定资产税相同,税率在0.2%-0.3%之间。都市计划税与土地、房屋的固定资产税一同征收。

  减免措施:对税基不足30万日元的土地和不足20万日元的房产免征;对东京都土地面积不足200平的小规模住宅用地,减半征收。

  4.3   住房市场表现

  两次房地产危机。日本自1940年开征都市计划税,1950年创设固定资产税的同时,废止都市计划税,1956年开始再次征收都市计划税,但对抑制地价上涨作用不明显。1955-1974年全国城市地价指数上涨28倍、六大城市上涨34倍,1975年石油危机爆发后地价指数有所回落,但次年开始企稳回升,1986-1990年全国和六大城市地价指数年均涨幅高达8.3%和20.6%。土地天然不足的同时,赋予了土地过多金融属性,是日本两次房地产危机爆发的根本原因。特别是第二次房地产危机,货币金融政策是直接推手。房地产泡沫在1991年破灭,此后的20年里,全国城市地价指数从1991年的最高点大降62.7%,六大城市跌幅更高达76.0%,房地产市场自此一蹶不振。

  5  德国征收土地税和二套住房税

  德国住房税收体系中,保有环节仅征土地税,而不收房产税。此外,在使用环节,居民登记使用的第二套及以上住房(无论自有还是租住)需缴纳二套住房税。

  5.1   土地税

  5.1.1   谁来收?州与地方政府共同承担,收入归地方政府

  德国土地税是政府依据《土地税法》,针对土地向所有者进行征税,税负较轻。土地税一季一缴,也可申请半年一缴或一年一缴。税收征管由州政府和地方政府共同承担,但收入归地方政府所有,属于乡镇税。

  5.1.2   怎么收?税基参照历史估值标准,实际税负轻;设置稽征率,地方政府自行确定

  土地税计算方式较为复杂,各地区税负差异大。原东西德地区之间、不同联邦州之间、不同人口的市镇之间、不同建筑物年份之间的税负都存在较大差异。

  土地税=税基×基准税率×稽征率。其中,税基由土地登记处和公证处等相关部门根据政府估值标准、产权登记价值等综合确定。东德西德现行估值标准不同,西德估值标准是1964年出台,东德是1935年。由于估值标准出台较早,所以土地税实际税负较轻。基准税率由联邦政府规定,东西德地区适用不同税率表。

  稽征率由各市政府自行确定,目前最低只有150%、最高达1142%。稽征率并没有上限,各市可根据自身支出情况来确定,同时兼顾招商引资吸引力,也可将税率制定权限下放乡镇。不同类型土地的市稽征率不同,通常情况下,农业用地和林地的稽征率低于其他类型建设用地。

  5.1.3   公共用地免税,个人实际税负轻

  对于公共用途的土地予以豁免,用地对象主要包括政府、军队、宗教、非盈利机构、医院、学校、学生宿舍、政府拥有的科研机构、公园、墓地、公路、铁路等。

  土地税由于税基估值标准出台早,个人承担的实际税率较低,但面向所有存量土地进行征收,2017年贡献税收140亿欧元,占德国财政收入比重0.98%,占乡镇税收收入比重14.5%。

  5.2   二套住房税有别于房产税,属于消费环节税收

  二套住房税是地方政府对居民登记使用的第二套及以上住房(无论自有还是租住)进行征税,属于消费环节税收,为乡镇税。也就是说,无论居民是否拥有所占用的第二套房屋的产权,均应纳税,有别于国际惯例而言的基于所有权的房产税。

  二套住房税是否征收,取决于房屋使用目的和使用者收入情况。通常情况下,居民由于工作调动等原因而必须使用第二套住房,或是二套住房使用者无收入,则可免税。二套住房税的立法权归属地方政府,地方政府一般又将立法权交给乡镇,因此各地区具体细则会有不同。例如,联邦基本法法院规定,使用与第一套住房注册地相同的第二套房屋,在无适当理由的情形下,需缴纳二套住房税;莱茵兰-普法尔茨州高级行政法院规定学生免征二套住房税,对于因工作原因住所在另一地点的已婚夫妇,也予以免征;公共或非营利组织为治疗或教育目的提供的住房免征税;二套房屋房主不满16岁,予以免税。

  目前德国越来越多的城镇开始设立二套住房税,税基通常为房屋所在区域平均租金,税率由当地政府依据本地消费标准制定,多数城镇税率在5%-20%之间。

  二套住房税税负较轻,2013年全国二套住房税税收总额仅1.37亿欧元,占全年各级政府财政收入比重仅0.01%。但在一定程度上增加了居民占用多套住房的成本,有助于提高住房的流动性、降低空置率。

  5.3   住房市场表现

  房价长期稳定。在全球此起彼伏的房地产大泡沫中,德国独善其身,1970-2017年,德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8%,同期的英国、法国、美国分别上涨52.8、16.1和12.5倍,年均增速分别高达8.8%、6.1%和5.5%。德国房价稳定的根本原因是货币金融政策稳健,税收只是一个调节因素。事实上,德国政府并未将土地税视作房地产调控工具,而是作为筹集地方税收的重要来源。

  6  英国征收市政税

  英国住房税收体系中,保有环节缴纳市政税。

  6.1   谁来收?地方政府征收使用

  市政税(Council Tax,也称住宅税、地方议会税)由各地方政府征收,主要用于地方市政支出,包括警察和消防服务、公园等休闲场所、图书馆和教育服务、街道清洁、住房保障、运输和公路服务、环境卫生和贸易标准、地方选举等事务管理等。

  市政税是地方财政收入的重要来源。英国实行高度集中的财政管理体制及财政收入分配制度,90%以上税收归中央政府支配和使用。市政税作为地方政府主要税种,2016财年,英格兰市政税合计征收261亿英镑,占地方政府本级财政收入的43%,占地方政府全部财政收入的16%。

  6.2   怎么收?税基由专有机构评估,分档征税,以支定收

  英国房产税征收历史悠久。17世纪中后期,英国开始征收炉灶税,此后房产税税名与征税标准经过多次调整,包括以窗户数量为征税依据的窗户税,以租金为征税依据的房屋税,按人头均摊的社区税。1993年,英国开始按照居民住房的资本价值征收市政税,纳税主体为年满18岁的房屋实际使用人。

  税基由评估机构评估房屋价值,分为八或九个等级。市政税以评估价值征收,税基由各地方自行确定。英格兰、苏格兰与北爱尔兰将每个住宅在1991年4月1日的房屋价值分为A-H八个等级,威尔士按照2003年的房屋价值分为A-I九个等级,后续建成房屋按照这两个基期的价格进行分类。英国房屋以A-D级为主,2018年,英格兰与威尔士A-I等级房屋分别占比24%、20%、22%、15%、10%、5%、4%、1%与0%。

  税率以D级住宅为基准,实行定额税收,税额累进。对A-H(或I)每个等级实行定额税收,D级为基准税基,其他等级的纳税额等于D级住宅纳税额乘以相应的税收乘数,房价越高,税收乘数相应增高。

  D级住宅纳税额由各地自行决定,实行“以支定收”原则。市政税作为地方税种,由各地区政府根据当年财政预算的支出缺口决定该地区D级住宅的课税额,通过控制政府支出以限定住房税应纳税额,有效平衡了财政需求与纳税人之间的税负关系。2017年,英格兰D级市政税税额为1591英镑。据此推算,市政税约占房价的0.3-1.2%,但实际税率随房价上升而下降。

  6.3   税收优惠

  英国市政税计算按照一个房屋有两名成年人为标准。若房屋中只有一名成年人,则市政税税额减少25%,若均为未成年人则减少50%,若均为全日制学生则可免缴。对于残疾人士,政府也会给予适当税收减免。此外,居民带家具的第二套房或度假用房可获最高50%的市政税减免,但对于空置两年及以上的房屋,地方政府可加征最高50%的额外市政税,以避免房屋过度空置。

  6.4   住房市场表现

  房价刚性上涨、全球领先。英国自17世纪中后期就开始征收房产税,1993年正式开征市政税,但房价仍然一路上涨。1917-2017年的一百年,英国名义房价指数上涨了888倍、年均涨幅达7%,实际房价指数累计上涨了18倍、年均涨幅达3%。国际对比看,英国的房价涨幅在主要发达经济体中也显著领先。1970-2017年,英国名义房价指数上涨52.8倍、年均增速达8.8%,明显高于同期意大利、法国、美国、德国、日本分别33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的涨幅。伦敦房价位居全球第二,仅次于香港。英国房价大幅上涨的主要原因是土地,土地分配上严重不均、规划上偏重保护、开发上效率低下,导致私有土地不能转化为充足的住房供给,导致价格不断上涨。

  “房地产周期”系列研究:

  45、房地产税能否替代土地出让收入? ,2019年3月11日。

  44、美国60年房地产大牛市如何终结?,2019年3月8日;

  43、美国如何造就60年房地产大牛市?,2019年3月7日;

  42、当前房地产市场是否实现平稳健康发展?,2019年2月19日;

  41、传统周期延续,还是长效机制破局?——2019年房地产市场展望,2018年12月26日;

  40、高房价之困 ——香港住房制度反思,2018年11月7日;

  39、新加坡如何实现“居者有其屋”——新加坡住房制度启示录,2018年9月20日;

  38、中国人口大流动:3000个县全景呈现,2018年9月17日;

  37、全球房价大趋势,2018年8月23日;

  36、全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录,2018年8月20日;

  35、当前房地产融资渠道和形势,2018年8月13日;

  34、货币超发与资产价格:中国,2018年8月2日;

  33、货币超发与资产价格:国际经验,2018年8月1日;

  32、棚改货币化即将落幕:去库存任务完成,深刻改变三四线房地产,2018年7月20日;

  31、中国人口大迁移,2018年7月10日;

  30、房地产政策分析框架:工具、效果与反思,2018年6月19日;

  29、房地产调控的城市迁移与博弈,2018年6月13日;

  28、本轮房地产调控的回顾、反思和展望 (2014-2018),2018年6月11日;

  27、城市“抢人大战”:高质量发展、大都市圈战略和土地财政,2018年6月7日;

  26、粤港澳大湾区:引领新一轮开放创新,打造国际一流湾区和世界级城市群,2018年6月6日;

  25、住房租赁融资:渠道与风险,2018年4月8日;

  24、《房地产周期》导论,2017年9月19日;

  23、从春秋到战国:房地产进入强者恒强的王者时代,2017年7月19日;

  22、粤港澳大湾区:打造国际一流湾区和世界级城市群,2017年06月20日;

  21、新首都 新北京,2017年05月16日;

  20、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来(国内篇),2017年4月23日;

  19、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来(国际篇),2017年4月23日;

  18、雄安新区:大手笔打造新增长极和世界级城市群,2017年4月7日;

  17、三四线城市地产销量火爆:去库存和挤出效应,2017年03月13日;

  16、房地产调控二十年:回顾、反思与抉择,2017年03月8日;

  15、为什么我们对2017年房地产投资不悲观:兼论房地产投资增速的三种预测方法,2017年1月12日;

  14、人地分离,供需错配:一线高房价、三四线高库存的根源,2017年01月05日;

  13、英美城镇化经验与中国城镇化趋势,2016年12月6日;

  12、德国房价为什么长期稳定:反思中国房价暴涨和房地产调控,2016年10月25日;

  11、人口迁移的国际规律与中国展望:从齐增到分化 ,2016年10月24日;

  10、房地产盛宴的受益者:房价构成分析,2016年10月18日;

  9、控不住的人口:从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势,2016年10月11日;

  8、保房价还是保汇率:俄罗斯、日本和东南亚的启示,2016年10月11日;

  7、房产税会推出吗? —从历史和国际视角推断,2016年09月26日;

  6、中国房地产泡沫风险有多大?,2016年09月19日;

  5、全球历次房地产大泡沫:催生、疯狂、崩溃及启示 ,2016年09月05日;

  4、地王之迷:来自地方土地财政视角的解释 ,2016年08月23日;

  3、这次不一样?——当前房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较,2016年03月16日;

  2、避免悲剧重演:日本房地产大泡沫的催生、疯狂、破灭与教训,2016年03月04日;

  1、中国房地产周期研究,2016年02月25日。

  关注夏磊地产观察,ID:xialeidichan

  首席房地产研究员:夏磊

  研究员:易炜林

  导读

  从“稳妥”到“稳步”,房地产税改革正在提速。全国人大常委会工作报告中,栗战书委员长提出“今年将集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括制定房地产税法等立法调研、起草”,房地产税立法进程正在加快。作为一种国际通行的税种,房地产税有哪些国际共性的制度安排?典型经济体如何征收?有哪些减免措施?房地产税改革涉及面广、影响深远,待论证的问题较多,深入研究典型经济体房地产税的征收范围、征收方式、税率涉及、减免政策等,以期对我国建立完善房地产税制度有所借鉴。

  摘要

  • 典型经济体的房地产税如何征收?

  以虚拟租金为征税基础的经济体有新加坡和中国香港。

  (1)新加坡

  保有环节征收财产税。新加坡自殖民时期就开始对房屋和土地征收财产税,征收范围包括组屋、私人住宅、EC公寓和所有土地。其中,房屋税基为虚拟租金,按可比物业出租一年的市场租金(去除家居、装修折旧及维护费用);土地按市值5%征收。自住型住宅8000新元以内免征,超过部分在4%-16%之间累计递进;非自住型住宅适用五级累进税率,3万新元以内10%,3万以上12%-20%。

  (2)中国香港

  保有环节征收差饷和土地租金。差饷自1848年开始征收,面向所有租赁、持有或占用物业者征收,税基为截止到指定估价日期时按可比物业出租的租金,税率5%。土地租金自1841年开始征收,由土地契约业主缴纳,分地租与地税两种,其中,地租税基为应课差饷租值,地税税基是续期当日物业差饷租值,二者税率均为3%。自1984年以前拥有土地的部分香港原著居民免征土地租金,税收收入用于市政服务开支。

  以评估价值为征税基础的经济体有美国、日本、德国和英国。区别在于美国评估价值与市场价值接近,日本评估价值小于市场价值,德国和英国评估标准较早,评估价值远小于市场价值。

  (1)美国

  保有环节征收房地产税。房地产税起源于殖民时期,为州和地方政府税种,征收范围包括土地和房屋,通常由郡政府统一征收,然后划转到相应的政府部门。房地产税=评估价值×评估率×名义税率,其中,评估价值参考市场价值;有些州并不对评估价值进行全额征收,而是设置评估率,用以调节不同类型房产的实际税率;政府以支定收确定税率,2018年,各州房地产税实际税率介于0.27%-2.4%。房地产税主要用于当地的教育、医疗卫生、公共安全、道路交通等公共服务。

  (2)日本

  保有环节征收固定资产税和都市计划税。日本市町村政府每年向土地和房产所有者征收固定资产税和都市计划税,固定资产税始于1950年,都市计划税创立于1940年,1950年废止,1956年再次重新征收。固定资产税的税基为房屋或土地评估价值,每3年评估一次;基准税率统一为1.4%;设置“负担率”调节机制,避免地价大幅波动带来额外的税收压力。都市计划税的税基与固定资产税相同,税率在0.2%-0.3%之间,税收收入用于地方基础设施建设和修缮。

  (3)德国

  保有环节仅征收土地税,没有房产税。土地税是州政府和地方政府依据《土地税法》,对土地所有者征税,收入归地方政府所有。土地税=税基×基准税率×稽征率,其中,税基由土地登记处和公证处等相关部门根据政府估值标准、产权登记价值等综合确定;基准税率由联邦政府规定,西德0.31%-0.6%,东德0.5%-1%;稽征率由各市政府自行确定,最低只有1.5、最高达11.42,住宅用地稽征率较高,如柏林是8.1,税收收入用于地方市政服务开支。

  使用环节有二套住房税。二套住房税,以居民登记使用而非持有的第二套及以上住房为征税基础,税基通常为房屋所在区域平均租金,税率由当地政府依据本地消费标准制定,多数城镇税率在5%-20%之间。

  (4)英国

  保有环节仅征收市政税,没有土地税。市政税为地方税种,自1993年开始征收,由实际使用住房的居民缴纳。英格兰、苏格兰与北爱尔兰将每个住宅在1991年4月1日的房屋价值分为八个等级,威尔士按照2003年的房屋价值分为九个等级;各级住宅的纳税额由各地方政府根据当年财政预算支出缺口决定,2017年市政税约占房价的0.3%-1.2%。市政税计算按照一个房屋有两名成年人为标准,若只有一名成年人则税额减少25%,若均为未成年人则减少50%,若均为全日制学生则可免缴,残疾人也可享受减免优惠;此外,居民带家具的第二套房或度假用房可获最高50%减免,但对于空置两年及以上的房屋可加征最高50%的额外市政税。市政税主要用于地方市政支出。

  • 启示

  房地产税是典型经济体地方财政收入的重要来源。新加坡2017年财产税额为43.9亿新元,占税收总额的6.7%,占财政预算总收入的4.7%。美国学区政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均来自于房地产税。日本2016年,仅固定资产税(土地与房屋部分)和都市计划税合计8.4万亿日元,占市町村政府税收收入的40%,占地方政府税收的22%。德国2017年土地税收140亿欧元,占财政收入比重0.98%,占乡镇税收收入比重14.5%。英格兰2016年市政税合计征收261亿英镑,占地方政府本级财政收入的43%,占地方政府全部财政收入的16%。

  房地产税对调节房地产市场作用有限。从国际经验看,房价的决定因素是供需和金融,房地产税仅是一个调节因素,既不是稳定市场运行的关键,也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税、且税负较低,但房价长期稳定,主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度;日本、美国、英国很早就开征房地产税,但日本经历两次房地产危机、美国出现六十年大牛市又爆发次贷危机、英国房价则长期刚性上涨,主要由于土地供给不足或房地产过度金融化。

  多数经济体的房地产税以评估价值来征收,普遍设置调节机制,地方政府自行调节,居民实际税负不高。美国房地产评估价值和市场价值接近,设置评估率和名义税率来调节实际税率,2018年,各州的房地产税实际税率在0.27%-2.4%之间。日本房地产价值每3年评估一次,评估价值一般低于市场价值,基准税率统一为1.4%,设置负担率来调节实际税率。德国土地评估标准较早,西德为1965年、东德为1935年,基准税率由联邦政府统一制定,但设置稽征率来调节实际税率,各地方政府自行确定,由于评估标准较早,居民实际税负水平不高。英国房产评估采用1991年市场价值(威尔士采取2003年),税率分为8个等级,地区政府自行调整基准税率来调节实际利率水平。

  居民自住房有税收优惠。新加坡采取超额累进制税率,与非自住房税率不同,自住房税率更低,税基为可比物业年租金,起征点为8000新元。美国居民为自住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除,租赁房、商业营用房、境外房产等不扣除。德国首套自住房不收房产税,只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税。

  风险提示:人文、体制机制差异。

  目录

  1      新加坡征收财产税

  1.1   怎么收?房屋以虚拟租金为征税基础,土地按市值5%

  1.2   住房市场表现

  2      香港征收差饷和土地租金

  2.1   差饷税:土地房屋拥有者缴纳,税率5%

  2.2   土地租金:土地契约业主缴纳,税率3%

  2.3   住房市场表现

  3      美国征收房地产税

  3.1   谁来收?郡政府征收,州与地方政府共享

  3.2   怎么收?税基由税务部门评估,各级政府自主决定税率和减免政策

  3.3   税收优惠

  3.4   住房市场表现

  4      日本征收固定资产税和都市计划税

  4.1   固定资产税

  4.1.1   谁来收?市町村政府征收使用

  4.1.2   怎么收?税基每三年一评估,设置负担率熨平价格波动影响

  4.1.3   税收优惠政策来鼓励建设高质量住房

  4.2   都市计划税与固定资产税一同征收

  4.3   住房市场表现

  5      德国征收土地税和二套住房税

  5.1   土地税

  5.1.1   谁来收?州与地方政府共同承担,收入归地方政府

  5.1.2   怎么收?税基参照历史估值标准,实际税负轻;设置稽征率,地方政府自行确定

  5.1.3   公共用地免税,个人实际税负轻

  5.2   二套住房税有别于房产税,属于消费环节税收

  5.3   住房市场表现

  6      英国征收市政税

  6.1   谁来收?地方政府征收使用

  6.2   怎么收?税基由专有机构评估,分档征税,以支定收

  6.3   税收优惠

  6.4   住房市场表现

  正文

  1  新加坡征收财产税

  新加坡住房税收体系中,保有环节征收财产税。

  1.1   怎么收?房屋以虚拟租金为征税基础,土地按市值5%

  财产税征收范围包括房屋、土地及公寓等。不论是组屋、EC公寓(Executive Condominium,执行共管公寓)还是私人住宅,不管其处于自住、租赁还是闲置状态,均需缴纳财产税,税基为虚拟租金,建筑物按可比物业出租一年的市场租金(除去家居、装修折旧及维护费用等),处于自住、租赁或空置状态的房屋年值确定方法一致;土地按地块市值的5%征收,且空地与在建项目年值相同。

  超额累进制税率,并对自住房屋实施低税率。自住型住宅包括房屋所有者居住的公寓、组屋及其他住宅,由于新加坡政府鼓励居民住房自有,自住型住宅的税率较低,目前税率按照年值七级累进,起征点为8000新元,最高税率为16%。对于拥有多套房屋的家庭,只有一套住宅可享受自住型住宅的低税率优惠,其余适用非自住型住宅的税率。而非自住型住宅一般是指出租或空置的组屋、公寓及其他物业,适用五级累进税率,无免征额,最高税率为20%。此外,对于其他类型的房屋,如俱乐部、牧屋、幼儿园等,一律适用10%的税率。

  高自有率,居民住有所居。建国后短短30年,新加坡成功从第三世界跻身第一世界,人均住房面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平;套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上;住房自有率在2001年达到历史高点93.1%,此后一直维持在90%左右。这主要得益于新加坡政府鼓励自住、打击投机,但财产税并非政府房地产调控的主要手段,往往与按揭还款、印花税调整等同时使用,且对房价影响有限。

  2  香港征收差饷和土地租金

  香港住房税收体系中,保有环节主要征收差饷和土地租金。

  2.1   差饷税:土地房屋拥有者缴纳,税率5%

  差饷面向所有租赁、持有或占用物业者征收。差饷税是历史最久、覆盖最广、占比最高的税种,也是房屋持有环节主要税种。如果土地与楼宇归属同一业主,合并征收差饷;如果属于不同业主,则分别征税;对于出租物业,如果租约无规定差饷由业主缴交,则由物业使用人缴交;对于政府物业、领事馆、军事用地、坟场及火葬场,以及若干新界乡村式屋宇,则免征差饷。

  差饷税基为应课差饷租值,税率5%。应课差饷租值指截止到某一指定估价日期时,假设在市场上按年出租可得的年租,估值及征收由香港差饷物业估价署负责。政府常年宽减差饷,但额度不高。如2018年4月至2019年3月,规定每个应缴差饷物业的宽减额为每季2500港元,如物业该季度应缴差饷额不超过2500港元,将宽免该季度差饷。但香港房屋月租金普遍在4000港元以上,差饷宽减力度有限。

  2.2   土地租金:土地契约业主缴纳,税率3%

  土地契约业主每年需缴纳土地租金。1841年,英国开始批租土地后,要求承购者除缴纳土地出让金,还须每年缴纳地租。随着土地陆续到期,港英政府规定土地续用阶段涉及的费用以年租形式缴纳,所有被占用或空置的物业都需缴纳土地年租。1997年香港回归以后,土地年租制度基本保留。

  土地年租分地租与地税两种,主要区别在于纳税主体不同。(1)地租即“实际年租制”,征税主体为香港差饷物业估价署,纳税主体是适用于新界和新九龙(界限街以北)的物业,或是在1985年5月27日(《中英联合声明》生效日)或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业的土地契约业主。地租纳税税基为应课差饷租值,税率为3%。(2)地税即“名义年租制”,征税主体为香港地政总署,纳税主体是在1985年5月27日以前获批土地契约的港岛和九龙物业,或是业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂的土地契约业主。地税纳税税基是续期当日物业差饷租值,税率为3%。

  香港部分原住居民可免缴土地年租。香港原居村民或其父系合法继承人(或祖、堂),如果从1984年6月30日以前起一直拥有旧批地段、乡村屋地、小型屋宇或其他乡郊土地,或于该日期后获批小型屋宇或迁置屋宇,可免交新地租。

  2.3   住房市场表现

  高房价之困。香港住房税收体系中,保有环节设立差饷和土地租金,交易环节设置印花税,但并不能起到维持房地产市场平稳运行的作用。1986-2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20 倍、20倍和 14倍,年均增长10%、  10%和   9%。2018年11月,香港房价收入比接近48倍,绝对房价与房价收入比均位居国际大都市前列。香港高房价之困,根本在于土地供给长期不足和居民高杠杆,税收并非决定性因素。

  3  美国征收房地产税

  美国住房税收体系中,保有环节缴纳房地产税。

  3.1   谁来收?郡政府征收,州与地方政府共享

  房地产税在美国属于财产税(Property Tax),征收范围包括土地和房屋,归属于州和地方政府。通常由郡政府统一征收,然后划转到相应的政府部门。

  3.2   怎么收?税基由税务部门评估,各级政府自主决定税率和减免政策

  房地产税=评估价值×评估率×名义税率。

  评估环节与征税环节隔离,保证公正性。通常,地方税务部门会设立两个平行的机构——税务评估办公室和税务专员办公室,前者负责每一块不动产的价值评估、后者根据评估价值和减免条款计算应征税额并负责征收,通过隔离评估与征税部门,确保评估的公正性。对每一不动产,会分别评估房产的价值与土地的价值。

  征收比例与减免政策,各州差异巨大。有些州并不对评估价值进行全额征收,而是有一个评估率,用以调节不同类型房产的实际税率。对于某些主体所持有的不动产,如宗教组织和政府的房产和土地,予以免税。另外,各州也有各自独特的减免政策,如纽约州对老年人、残疾人、退伍军人予以减免。

  名义税率的确定“以支定收”。州政府通常负责制定房地产税,而将税率、税收减免等权限下放给地方政府。地方政府制定每个年度的预算时,首先确定所需支出和收入,扣除房地产税以外的其他收入后,确定所需房地产税收入,再根据区域内的房地产评估总价值和评估率,确定本年度的名义税率。如果税率有所变化,须经本地居民投票通过后才能执行。通常,房地产税率不会每年都发生变化,居民的税负较为稳定。2018年,各州的房地产税实际税率(以税额占评估价值比例衡量)介于0.27-2.4%。

  3.3   税收优惠

  联邦政府通过直接支出和税式支出两种方式支持住房产业活动。税式支出(Tax Expenditure)是指由于根据联邦税法对个人或公司总所得实施特定的免除、豁免、扣除条款或提供特定的税收抵免、税率优惠、税收递延,而造成的税收损失。联邦政府的住房相关税式支出规模远大于直接支出,2018年近3000亿美元,占联邦财政收入9%。

  居民为自住住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除,租赁房、商业营用房、境外房产等则不予扣除。最多扣除1万美元,若已婚人士单独申报则最多5千美元。2010年以来,自住住房房地产税扣除占联邦住房税式支出比重在12%左右。

  3.4   住房市场表现

  房地产市场60年大牛市巅峰繁荣与骤然落幕。美国自殖民时期就开始征收房地产税,但对调控房地产市场作用不大。1946-1999年名义和实际房价指数年均增速分别为5.0%和0.7%,牛市表现温和。2000-2005年,市场交易过热、房价暴涨:一二手房交易量增长38%,交易额增长102%,名义房价指数累计上涨66%、年均增速高达10.6%,实际房价指数累计上涨46%、年均达7.9%。美国房地产大牛市的关键推手是货币金融政策,宽货币、宽信用、弱监管是造成房价暴涨的主要原因。

  4  日本征收固定资产税和都市计划税

  日本住房税收体系最为复杂,保有环节征固定资产税和都市计划税。

  4.1   固定资产税

  4.1.1   谁来收?市町村政府征收使用

  固定资产税包括土地税、房产税及应折旧资产税,由市町村政府征收,属于市町村税。征税依据为《地方税法》,征税对象为每年1月1日的不动产所有者。税率较低,纳税人负担较轻,但税源较广,在市町村税中约占40%,是市町村政府重要的财政收入来源。

  4.1.2   怎么收?税基每三年一评估,设置负担率熨平价格波动影响

  土地税=税基×税率-抵税额。税基为土地价值,由地方政府依据《固定资产估标准法》每3年评估一次,基准税率统一为1.4%。

  设有“负担率”调节机制,避免地价大幅波动带来额外的税收负担。负担率=上一年度税基/本年度税基。如果负担率大于或等于100%,即地价下跌,则直接使用本年度税基;如果负担率小于100%,即地价上涨,则根据涨幅调整本年度税基,但此金额不会超过上一年度税基的105%。

  房产税=税基×税率-抵税额。税基为房产价值,由地方政府依据《固定资产估标准法》每3年评估一次,基准税率统一为1.4%。

  4.1.3   税收优惠政策来鼓励建设高质量住房

  抵税政策较多,鼓励居民改建高质量住宅。对于新建住宅,依据住宅质量、是否是高层防火住宅等条件,给予3-7年的固定资产税额减半鼓励政策;对于翻新住宅,达到抗震标准或通过安全检验的,享有1-2年固定资产税减半优待政策;拥有无障碍设施或达到节能标准的翻新住宅,可减免1/3固定资产税;在市町村,当同一人所有的土地资产总价值不足30万日元、房产总价值不足20万日元时,免征土地税和房产税。

  4.2   都市计划税与固定资产税一同征收

  都市计划税属于保有环节税种,由市町村政府依据《城市规划法》向土地或房屋所有者征收。税收收入主要用于开发和改善当地基础设施,包括修建公园、社区道路、学校、医院、城市污水处理、防止海水涨潮等。

  都市计划税=税基×税率-减免金额,按土地和房产分别计算征收。其中,税基与固定资产税相同,税率在0.2%-0.3%之间。都市计划税与土地、房屋的固定资产税一同征收。

  减免措施:对税基不足30万日元的土地和不足20万日元的房产免征;对东京都土地面积不足200平的小规模住宅用地,减半征收。

  4.3   住房市场表现

  两次房地产危机。日本自1940年开征都市计划税,1950年创设固定资产税的同时,废止都市计划税,1956年开始再次征收都市计划税,但对抑制地价上涨作用不明显。1955-1974年全国城市地价指数上涨28倍、六大城市上涨34倍,1975年石油危机爆发后地价指数有所回落,但次年开始企稳回升,1986-1990年全国和六大城市地价指数年均涨幅高达8.3%和20.6%。土地天然不足的同时,赋予了土地过多金融属性,是日本两次房地产危机爆发的根本原因。特别是第二次房地产危机,货币金融政策是直接推手。房地产泡沫在1991年破灭,此后的20年里,全国城市地价指数从1991年的最高点大降62.7%,六大城市跌幅更高达76.0%,房地产市场自此一蹶不振。

  5  德国征收土地税和二套住房税

  德国住房税收体系中,保有环节仅征土地税,而不收房产税。此外,在使用环节,居民登记使用的第二套及以上住房(无论自有还是租住)需缴纳二套住房税。

  5.1   土地税

  5.1.1   谁来收?州与地方政府共同承担,收入归地方政府

  德国土地税是政府依据《土地税法》,针对土地向所有者进行征税,税负较轻。土地税一季一缴,也可申请半年一缴或一年一缴。税收征管由州政府和地方政府共同承担,但收入归地方政府所有,属于乡镇税。

  5.1.2   怎么收?税基参照历史估值标准,实际税负轻;设置稽征率,地方政府自行确定

  土地税计算方式较为复杂,各地区税负差异大。原东西德地区之间、不同联邦州之间、不同人口的市镇之间、不同建筑物年份之间的税负都存在较大差异。

  土地税=税基×基准税率×稽征率。其中,税基由土地登记处和公证处等相关部门根据政府估值标准、产权登记价值等综合确定。东德西德现行估值标准不同,西德估值标准是1964年出台,东德是1935年。由于估值标准出台较早,所以土地税实际税负较轻。基准税率由联邦政府规定,东西德地区适用不同税率表。

  稽征率由各市政府自行确定,目前最低只有150%、最高达1142%。稽征率并没有上限,各市可根据自身支出情况来确定,同时兼顾招商引资吸引力,也可将税率制定权限下放乡镇。不同类型土地的市稽征率不同,通常情况下,农业用地和林地的稽征率低于其他类型建设用地。

  5.1.3   公共用地免税,个人实际税负轻

  对于公共用途的土地予以豁免,用地对象主要包括政府、军队、宗教、非盈利机构、医院、学校、学生宿舍、政府拥有的科研机构、公园、墓地、公路、铁路等。

  土地税由于税基估值标准出台早,个人承担的实际税率较低,但面向所有存量土地进行征收,2017年贡献税收140亿欧元,占德国财政收入比重0.98%,占乡镇税收收入比重14.5%。

  5.2   二套住房税有别于房产税,属于消费环节税收

  二套住房税是地方政府对居民登记使用的第二套及以上住房(无论自有还是租住)进行征税,属于消费环节税收,为乡镇税。也就是说,无论居民是否拥有所占用的第二套房屋的产权,均应纳税,有别于国际惯例而言的基于所有权的房产税。

  二套住房税是否征收,取决于房屋使用目的和使用者收入情况。通常情况下,居民由于工作调动等原因而必须使用第二套住房,或是二套住房使用者无收入,则可免税。二套住房税的立法权归属地方政府,地方政府一般又将立法权交给乡镇,因此各地区具体细则会有不同。例如,联邦基本法法院规定,使用与第一套住房注册地相同的第二套房屋,在无适当理由的情形下,需缴纳二套住房税;莱茵兰-普法尔茨州高级行政法院规定学生免征二套住房税,对于因工作原因住所在另一地点的已婚夫妇,也予以免征;公共或非营利组织为治疗或教育目的提供的住房免征税;二套房屋房主不满16岁,予以免税。

  目前德国越来越多的城镇开始设立二套住房税,税基通常为房屋所在区域平均租金,税率由当地政府依据本地消费标准制定,多数城镇税率在5%-20%之间。

  二套住房税税负较轻,2013年全国二套住房税税收总额仅1.37亿欧元,占全年各级政府财政收入比重仅0.01%。但在一定程度上增加了居民占用多套住房的成本,有助于提高住房的流动性、降低空置率。

  5.3   住房市场表现

  房价长期稳定。在全球此起彼伏的房地产大泡沫中,德国独善其身,1970-2017年,德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8%,同期的英国、法国、美国分别上涨52.8、16.1和12.5倍,年均增速分别高达8.8%、6.1%和5.5%。德国房价稳定的根本原因是货币金融政策稳健,税收只是一个调节因素。事实上,德国政府并未将土地税视作房地产调控工具,而是作为筹集地方税收的重要来源。

  6  英国征收市政税

  英国住房税收体系中,保有环节缴纳市政税。

  6.1   谁来收?地方政府征收使用

  市政税(Council Tax,也称住宅税、地方议会税)由各地方政府征收,主要用于地方市政支出,包括警察和消防服务、公园等休闲场所、图书馆和教育服务、街道清洁、住房保障、运输和公路服务、环境卫生和贸易标准、地方选举等事务管理等。

  市政税是地方财政收入的重要来源。英国实行高度集中的财政管理体制及财政收入分配制度,90%以上税收归中央政府支配和使用。市政税作为地方政府主要税种,2016财年,英格兰市政税合计征收261亿英镑,占地方政府本级财政收入的43%,占地方政府全部财政收入的16%。

  6.2   怎么收?税基由专有机构评估,分档征税,以支定收

  英国房产税征收历史悠久。17世纪中后期,英国开始征收炉灶税,此后房产税税名与征税标准经过多次调整,包括以窗户数量为征税依据的窗户税,以租金为征税依据的房屋税,按人头均摊的社区税。1993年,英国开始按照居民住房的资本价值征收市政税,纳税主体为年满18岁的房屋实际使用人。

  税基由评估机构评估房屋价值,分为八或九个等级。市政税以评估价值征收,税基由各地方自行确定。英格兰、苏格兰与北爱尔兰将每个住宅在1991年4月1日的房屋价值分为A-H八个等级,威尔士按照2003年的房屋价值分为A-I九个等级,后续建成房屋按照这两个基期的价格进行分类。英国房屋以A-D级为主,2018年,英格兰与威尔士A-I等级房屋分别占比24%、20%、22%、15%、10%、5%、4%、1%与0%。

  税率以D级住宅为基准,实行定额税收,税额累进。对A-H(或I)每个等级实行定额税收,D级为基准税基,其他等级的纳税额等于D级住宅纳税额乘以相应的税收乘数,房价越高,税收乘数相应增高。

  D级住宅纳税额由各地自行决定,实行“以支定收”原则。市政税作为地方税种,由各地区政府根据当年财政预算的支出缺口决定该地区D级住宅的课税额,通过控制政府支出以限定住房税应纳税额,有效平衡了财政需求与纳税人之间的税负关系。2017年,英格兰D级市政税税额为1591英镑。据此推算,市政税约占房价的0.3-1.2%,但实际税率随房价上升而下降。

  6.3   税收优惠

  英国市政税计算按照一个房屋有两名成年人为标准。若房屋中只有一名成年人,则市政税税额减少25%,若均为未成年人则减少50%,若均为全日制学生则可免缴。对于残疾人士,政府也会给予适当税收减免。此外,居民带家具的第二套房或度假用房可获最高50%的市政税减免,但对于空置两年及以上的房屋,地方政府可加征最高50%的额外市政税,以避免房屋过度空置。

  6.4   住房市场表现

  房价刚性上涨、全球领先。英国自17世纪中后期就开始征收房产税,1993年正式开征市政税,但房价仍然一路上涨。1917-2017年的一百年,英国名义房价指数上涨了888倍、年均涨幅达7%,实际房价指数累计上涨了18倍、年均涨幅达3%。国际对比看,英国的房价涨幅在主要发达经济体中也显著领先。1970-2017年,英国名义房价指数上涨52.8倍、年均增速达8.8%,明显高于同期意大利、法国、美国、德国、日本分别33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的涨幅。伦敦房价位居全球第二,仅次于香港。英国房价大幅上涨的主要原因是土地,土地分配上严重不均、规划上偏重保护、开发上效率低下,导致私有土地不能转化为充足的住房供给,导致价格不断上涨。

  “房地产周期”系列研究:

  45、房地产税能否替代土地出让收入? ,2019年3月11日。

  44、美国60年房地产大牛市如何终结?,2019年3月8日;

  43、美国如何造就60年房地产大牛市?,2019年3月7日;

  42、当前房地产市场是否实现平稳健康发展?,2019年2月19日;

  41、传统周期延续,还是长效机制破局?——2019年房地产市场展望,2018年12月26日;

  40、高房价之困 ——香港住房制度反思,2018年11月7日;

  39、新加坡如何实现“居者有其屋”——新加坡住房制度启示录,2018年9月20日;

  38、中国人口大流动:3000个县全景呈现,2018年9月17日;

  37、全球房价大趋势,2018年8月23日;

  36、全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录,2018年8月20日;

  35、当前房地产融资渠道和形势,2018年8月13日;

  34、货币超发与资产价格:中国,2018年8月2日;

  33、货币超发与资产价格:国际经验,2018年8月1日;

  32、棚改货币化即将落幕:去库存任务完成,深刻改变三四线房地产,2018年7月20日;

  31、中国人口大迁移,2018年7月10日;

  30、房地产政策分析框架:工具、效果与反思,2018年6月19日;

  29、房地产调控的城市迁移与博弈,2018年6月13日;

  28、本轮房地产调控的回顾、反思和展望 (2014-2018),2018年6月11日;

  27、城市“抢人大战”:高质量发展、大都市圈战略和土地财政,2018年6月7日;

  26、粤港澳大湾区:引领新一轮开放创新,打造国际一流湾区和世界级城市群,2018年6月6日;

  25、住房租赁融资:渠道与风险,2018年4月8日;

  24、《房地产周期》导论,2017年9月19日;

  23、从春秋到战国:房地产进入强者恒强的王者时代,2017年7月19日;

  22、粤港澳大湾区:打造国际一流湾区和世界级城市群,2017年06月20日;

  21、新首都 新北京,2017年05月16日;

  20、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来(国内篇),2017年4月23日;

  19、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来(国际篇),2017年4月23日;

  18、雄安新区:大手笔打造新增长极和世界级城市群,2017年4月7日;

  17、三四线城市地产销量火爆:去库存和挤出效应,2017年03月13日;

  16、房地产调控二十年:回顾、反思与抉择,2017年03月8日;

  15、为什么我们对2017年房地产投资不悲观:兼论房地产投资增速的三种预测方法,2017年1月12日;

  14、人地分离,供需错配:一线高房价、三四线高库存的根源,2017年01月05日;

  13、英美城镇化经验与中国城镇化趋势,2016年12月6日;

  12、德国房价为什么长期稳定:反思中国房价暴涨和房地产调控,2016年10月25日;

  11、人口迁移的国际规律与中国展望:从齐增到分化 ,2016年10月24日;

  10、房地产盛宴的受益者:房价构成分析,2016年10月18日;

  9、控不住的人口:从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势,2016年10月11日;

  8、保房价还是保汇率:俄罗斯、日本和东南亚的启示,2016年10月11日;

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